Bijlage 12 - MPG Lite 2023

MPG Lite 2023

Inhoudsopgave

Samenvatting   
1.   Inleiding   
2.   Ontwikkelingen 2023   

2.1   Ontwikkelingen   
2.2   Voortgang programma   
2.3   Voortgang financieel   

3.   Financiële resultaten   

3.1   Actualisatie 2023   
3.2   Autonome ontwikkelingen   

4.   Risico's   
5.   Voorziening en resultaat grondbedrijf   

5.1   Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties   
5.2   Resultaat 2023   

6.   Bijlagen   

Bijlage 1 - Realisatie kosten en opbrengsten eerste helft 2023   
Bijlage 2 - Actualisatie risico's   
Bijlage 3 - Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties   

Samenvatting

Deze MPG lite rapportage geeft de verwachting weer van de grondexploitatieportefeuille en het bijbehorende resultaat ten opzichte van de prognose in het MPG 2023. Het MPG Lite rapporteert over de voortgang van de portefeuille maar is geen actualisatie waarbij alle projecten en parameters worden heroverwogen. Volledige actualisatie vindt plaats op basis van actualisatie van uitgangspunten en projecten bij het MPG 2024. Het doel van het MPG Lite is om inzicht te bieden in de voortgang van de portefeuille en een indicatie van het verwachte resultaat voor 2023 om waar nodig te kunnen bijsturen.

Ontwikkelingen
Sinds 2022 is de kentering in de economie zichtbaar waarbij de inflatie door de centrale banken wordt afgeremd met het verhogen van de rente. De oplopende rente waar ook de gemeente mee te maken heeft, heeft in het MPG 2023 gezorgd voor hogere rentelasten die aan de grondexploitaties worden toegerekend en daarmee een sterk negatief gevolg voor de projecten. De hogere rente leidt ook tot moeizame verkoop van woningen waardoor vertraging in de verkoop van grond ontstaat.
Naast de economische uitdagingen hebben ook de gevolgen van de stikstofproblematiek en de congestie op het stroomnetwerk een negatief effect op de voortgang van de uitgifte van grond voor woningbouw en bedrijven.  De val van het kabinet in het najaar zorgt er naar verwachting voor dat op enkele grote dossiers voorlopig geen voortgang zal zijn.
Deze ontwikkelingen samen zorgen voor grote onzekerheid die in de projecten tot uitdrukking komt.
Woningbouw:
Voor 2023 is begroot om grond voor 425 woningen te verkopen. De huidige verwachting is dat einde jaar er grond geleverd is voor 270 woningen (-36%). De onzekerheden bij meerdere projecten is groot waardoor het aantal uiteindelijk zowel substantieel hoger als lager kan worden en uit zal komen binnen de bandbreedte van 173 tot 404 woningen. De grondverkoop voor de woningen zal in het lage scenario dan wel lager uitvallen dan begroot voor 2023, de verwachting is dat in het lage scenario de gronden kort na de jaarwisseling geleverd worden. Het is geen afstel maar vertraging. Ondanks alle onzekerheid blijft dus voorlopig de woningbouwproductie voortgaan.

Bedrijventerreinen:
Voor 2023 was in het MPG gerekend op de levering van 4,5 hectare bedrijfskavels. De eerste helft van dit jaar is slechts voor 0,1 hectare grond geleverd. De andere geplande grondleveringen hebben last van de netwerkcongestie op het stroomnetwerk. Het huidige inzicht is dat de percelen bedrijfsgrond niet meer in 2023 geleverd zullen worden. Ingezet wordt om de bedrijventerreinen ondanks de problemen op het netwerk toch snel tot ontwikkeling te laten komen.

WFC
De grondexploitatie WFC kent een gemengd programma van wonen, werken en de experience. De grondverkoop voor de experience zal niet meer in 2023 plaatsvinden. De werklocatie, het Food Innovation District (FID), heeft last van de economische omstandigheden, stikstof en de netwerkcongestie. Op korte termijn worden hier geen grondverkopen voorzien.
De woningbouw loopt wel door hoewel nu verwacht wordt dat de grond voor de 88 appartementen in bouwveld G pas net na de jaarwisseling wordt geleverd. Door de grote boekwaarde is de grondexploitatie zeer gevoelig voor externe invloeden zoals de economische conjunctuur.

Ontwikkeling Portefeuille
Begroot was voor 2023 dat de boekwaarde van de gemeentelijke projecten (woningbouw en bedrijfsterreinen) in 2023 met circa € 11,4 miljoen af zou nemen tot € 68,0 miljoen. Op basis van de geactualiseerde prognose van de kosten en opbrengsten verwachten we dat de boekwaarde van de dan actieve grondexploitaties in 2023 met ongeveer € 9,8 miljoen gaat stijgen naar € 89,2 miljoen. Deze kanteling wordt veroorzaakt doordat de levering van de gronden binnen de kazerneterreinen, WFC en BTA-12 De Klomp vertragen. Inkomsten komen later terwijl het merendeel van de kosten wel wordt gerealiseerd met als gevolg dat de boekwaarde oploopt.  

Risico’s
De eerder genoemde ontwikkelingen leiden tot een verhoging van de risico's. Het totaal van de risico’s (kans maal effect) in het MPG 2023 bedraagt € 16,6 miljoen. Dit betreft het saldo tussen de geïdentificeerde risico’s (€ 22,4 miljoen) en kansen (€ 5,8 miljoen). In bijlage 2 is een actualisatie gegeven van de risico’s per 1 juli 2023. Daaruit blijkt dat de gewogen risico’s stijgen met € 1,2 miljoen tot € 23,5 miljoen en de gewogen kansen stijgen met € 0,5 miljoen naar € 6,3 miljoen. Het saldo bedraagt € 17,2 miljoen, een stijging van € 0,6 mln. ten opzichte van het MPG 2023.

Resultaat Grondbedrijf 2023
In het MPG 2023 was voor 2023 uitgegaan van een positief resultaat van € 0,5 miljoen. Actueel wordt verwacht dat op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar, het jaar met een verlies van € 0,3 miljoen af te kunnen sluiten. Hierbij moet rekening gehouden moet worden met een substantiële verdere verslechtering van het resultaat van € 5 tot € 10 miljoen in de jaarrekening van 2023 als gevolg van een bijstelling van de grondexploitatie WFC die in het najaar gedaan zal worden.

Samengevat wordt de verwachte verslechtering van het resultaat als volgt verklaard;

• Vertraging in de uitgiftes in de grondexploitatie WFC als gevolg van o.a. stikstof en netwerk congestie (€ 0,85 mln.).  Daarnaast nadelige bijstellingen in meerdere grondexploitaties, onder andere vanwege vertraging in uitgifte en ingerekende kosten voor stikstofonderbouwingen (per saldo € 0,65 mln.). Deze nadelen zorgen voor verdere verhoging van de (verlies) Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties (VVG) met € 1,5 mln.

• De tussentijdse winstneming valt dit jaar met circa € 0,5 mln. hoger uit dan begroot. Dit voordeel is een gevolg van goede voortgang in Kernhem B West en Smachtenburg en daarnaast van het dalen van de risico's in Kernhem B West.
• Geringe meevallers op o.a. de exploitatiekosten van de reeds verworven strategische gronden en beleids- en productontwikkeling (voordeel circa € 0,2 mln.)

Per saldo is de huidige inschatting dat het jaarresultaat circa € 830.000,- lager uit valt dan begroot en uitkomst op circa € 290.000,- negatief. Bij dit bedrag moeten enkele stevige kanttekeningen gemaakt worden:

• Het jaarresultaat wordt beïnvloed door de voortgang in de projecten, in paragraaf 2.2 is toegelicht dat de voortgang in de projecten op onderdelen lastig te voorspellen is.
• Het berekenen van het moment van de winstneming een resultante is van de voorgang van de kosten en opbrengsten in een project gecorrigeerd met de resterende risico's. Deze drie variabelen maken het lastig om het exacte moment en bedrag van winstneming te begroten.
• Het risicoprofiel op de projectenportefeuille is aanzienlijk, de kans bestaat dat deze risico's zich in de tweede helft van het jaar voordoen en het resultaat beïnvloeden.
• De grondexploitatie van het WFC zal (zie paragraaf 3.2) worden herijkt. Rekening gehouden moet worden met een substantiële verdere verslechtering van het resultaat van € 5 tot € 10 miljoen in de jaarrekening van 2023.

1. Inleiding

De gemeente heeft een groot aantal ruimtelijke projecten in voorbereiding en uitvoering. Dit vraagt om effectieve sturing en beheersing, zowel door de (project)organisatie als door het gemeentebestuur. Actueel en betrouwbaar inzicht in de voortgang van projecten, in de financiële consequenties en in de risico’s is daarvoor een onmisbare basis.

MPG
Op 25 mei 2023 heeft de gemeenteraad het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2023 vastgesteld. Het MPG geeft een financiële analyse, een inschatting van de risico’s en een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst de grondexploitaties. Peildatum voor de berekeningen hiervan is 1 januari 2023.

De volgende volledige actualisatie van de grondexploitaties vindt plaats bij het afsluiten van het huidige boekjaar, bij de jaarrekening 2023. De resultaten worden dan weer verwerkt in het MPG 2024 en de bijbehorende risicoanalyse.

MPG-lite
Projecten zijn echter continu in beweging. Daarom is met de gemeenteraad afgesproken om tussentijds te rapporteren over significante ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Zodoende wordt jaarlijks bij de  programmabegroting het zogenoemde 'MPG lite' aangeboden.

Het MPG lite 2023 heeft een meer globaal karakter en geeft slechts wijzigingen weer die zich het afgelopen halfjaar ten opzichte van het vastgestelde MPG hebben voorgedaan, een update van actuele (markt)omstandigheden en geeft daarmee een voorlopige resultaatsverwachting voor 2023 weer.

2. Ontwikkelingen 2023

In dit hoofdstuk worden algemene trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de totale portefeuille van het grondbedrijf toegelicht. Ook worden de ontwikkelingen besproken die van invloed kunnen zijn op specifieke grondexploitaties.

2.1 Ontwikkelingen

Planbaarheid projecten lastig
In de tweede helft van 2022 werd duidelijk dat ook de gemeente Ede last ondervindt van de economische onzekere tijden. In 2023 is deze onzekerheid alleen nog maar toegenomen. De hoge rente, het stikstofdossier en de netwerkcongestie zorgen voor grote uitdagingen. De planbaarheid van projecten wordt steeds lastiger. Het Rijk is - na het aantreden van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening - bezig om regie te nemen in de Volkshuisvesting en de Ruimtelijke Ordening. We worden echter geconfronteerd met meerdere significante en belemmerende ontwikkelingen.

Economie
De rente is stevig gestegen. Op de site van de Nederlandse Bank is te vinden dat de Europese Centrale Bank de beleidsrente in de periode juli 2022 t/m  augustus 2023 heeft verhoogd van -0,5% tot 3,75%. Met het verhogen van de rente probeert de ECB de inflatie af te remmen. Het gevolg is dat het voor kopers van woningen duurder is om geld te lenen. Het wordt daardoor lastiger om woningen te kopen. Het realiseren van kantoren is ook lastiger geworden. De stijgende rente zorgt er voor dat investeerders hogere rendementen moeten maken om de rente kosten terug te verdienen.  
Ook de gemeente zelf heeft last van de hoge rente. De rentekosten over de leningenportefeuille van de gemeenten zal stijgen als gevolg van het beleid van de centrale banken. De daadwerkelijk betaalde rente moet aan de projecten worden toegerekend waardoor het resultaat van de projecten verslechtert.

Stikstof
De gevolgen van de stikstof problematiek worden steeds duidelijker. De inventarisatie van de stikstof gevolgen naar aanleiding van de Porthos uitspraak van de Raad van State uit november 2022 is dit voorjaar uitgevoerd. De Porthos uitspraak leidt er toe dat de aanlegfase van een project niet zonder meer een vrijstelling kent voor stikstof uitstoot. Inventarisatie toont aan dat meerdere projecten met een overschrijding in de aanlegfase te maken hebben. De koers van extern salderen wordt door de taskforce stikstof uitgewerkt. In dit MPG Lite is voor projecten die te maken hebben met stikstof een vertraging van 2 jaar ingerekend en daarnaast is een inschatting gemaakt van de kosten die gemoeid zijn met extern salderen.

Netwerkcongestie
In Ede West hebben we al langer te maken met de gevolgen van congestie op het stroomnetwerk. Nieuwe stroomaansluitingen zijn niet mogelijk op het bedrijventerrein De Klomp. Duidelijk is geworden dat ook in andere delen van Ede het stroomnetwerk zijn grenzen heeft bereikt. Grootverbruik aansluitingen die bedrijven nodig hebben worden ook in Ede Oost niet meer gerealiseerd. Concreet hebben we hier op het WFC mee te maken, het geplande Food Innovation District (FID) kan momenteel niet worden voorzien van een aansluiting op de stroomnetwerk. Dit leidt tot vertraging. Het perspectief is dat pas rond 2028 de geplande netwerkuitbreidingen gerealiseerd zijn die voorwaardelijk zijn voor de aansluiting van nieuwe bedrijven.
Van de netwerkbeheerders krijgen we signalen dat ook de woningbouw te maken kan krijgen met gevolgen van de netwerkcongestie. De onzekerheid is groot.

De val van het kabinet
Op meerdere dossiers zijn keuzes van het Rijk nodig. De val van het kabinet zorgt er voor dat er tot de verkiezingen in november en daarna tijdens de formatie van een nieuw kabinet in de grote en complexe dossiers geen voortgang te verwachten is.

De paradox
De behoefte aan woningen is groot en omvangrijke nieuwe projecten zoals Kernhem Noord zijn in voorbereiding om op de middenlange termijn aan de vraag te kunnen voldoen. Voor de kortere termijn staan echter een hoop signalen op rood en is te verwachten dat de productie en ook het resultaat sterk terug loopt.

Betaalbaarheid van de opgave
Het Rijk heeft met de gelden voor versnelling en betaalbaarheid van de woningbouw (bijvoorbeeld de WoningBouw Impuls) een trendbreuk met de voorliggende periodes laten zien. Ook Ede en de regio Foodvalley staan bij het Rijk op de kaart als gebied waar urgentie is voor de woningbouw. Woondeals zijn gesloten en middelen zijn toegezegd voor de omvangrijke opgave waar we voor staan. Bij de toegezegde middelen wordt door het Rijk uitgegaan van Cofinanciering, dat wil zeggen dat de gemeente zelf ook zal moeten investeren in de grote opgave. Met de Programma Begroting 2024-2027 wordt een voorstel gedaan voor het reserveren van middelen om te voldoen aan de vereiste cofinanciering.

2.2 Voortgang programma

Woningbouwlocaties gemeente
De gemeente streeft in de Omgevingsvisie 2040 naar een productie van circa 750 nieuwbouwwoningen per jaar. De gemeente zelf zorgt voor ruim de helft van de bouwgrond voor deze woningbouw. De andere woningen worden door marktinitiatieven gerealiseerd. De productie is de laatste jaren aanzienlijk geweest doordat enkele omvangrijke locaties gelijktijdig in de fase zaten dat woningen gebouwd kunnen worden. Voor 2023 is de verkoop van 425 bouwrijpe kavels gepland op onder meer; de Elias Beeckman kazerne, het WFC terrein en op Kernhem B West.

Op basis van de actuele informatie wordt binnen de gemeentelijke projecten nu een productie van 270 kavels voor woningen verwacht (-36%), waarvan reeds 55 geleverd zijn in de eerste helft van 2023.
De onzekerheid is groot over de levering de gronden, zeker voor de appartementen gebouwen die een voorverkoop van 70% behoeven en waar de verkoop moeizaam verloopt. Om deze reden wordt in een bandbreedte gecommuniceerd. Voor de financiële doorrekening van de projecten is uitgegaan van 270 woningen in 2023. De onzekerheden bij meerdere projecten is groot waardoor het aantal uiteindelijk zowel substantieel hoger als lager kan worden en uit zal komen binnen de bandbreedte van 173 tot 404 woningen.

De levering van grond voor de appartementen op WFC en EBK zullen rond de jaarwisseling plaatsvinden. Door het grote aantal appartementen bij deze grondlevering hebben deze leveringen grote invloed op de productiecijfers voor 2023.

Bedrijfsterreinenlocaties gemeente
In het MPG 2023 is uitgegaan van verkoop en levering van 4,5 hectare bedrijfsterreinen in 2023. In het eerste half jaar is alleen grond verkocht ten behoeve van de uitbreiding van een supermarkt in Harskamp. Voor de tweede helft van dit jaar is de onzekerheid groot.
Op het WFC zou grond voor de Experience geleverd worden. In de tweede helft van 2023 zal besluitvorming plaatsvinden over het vervolg van de Experience. De grond zal dit jaar niet meer geleverd worden.
Op bedrijventerrein de Klomp zijn 2 kavels verkocht aan bedrijven maar nog niet geleverd. De bedrijven krijgen geen stroomaansluiting van de netwerkbeheerder in verband met de netwerkcongestie. Gezocht wordt naar mogelijkheden zodat de bedrijven zonder stroomaansluiting toch kunnen bouwen op de Klomp. Het exacte verloop is onduidelijk. We gaan er nu vanuit dat de zoektocht naar een oplossingen om de bedrijven zonder groot verbruiksaansluiting voor stroom er voor zorgt dat de gronden pas in 2024 worden afgenomen. Wellicht wordt (een deel van) de 3,9 hectare nog geleverd. In de berekeningen gaan we voorlopig uit van vertraging.    

2.3 Voortgang financieel

Besteding kredieten
Bij de vaststelling van het MPG 2023 zijn voor de uitvoering van de plannen in 2023 middelen beschikbaar gesteld. Halverwege dit jaar kan geconstateerd worden dat zowel de besteding van de middelen als de opbrengsten achter liggen ten opzichte van de prognose.
In bijlage 1 is een overzicht gegeven van de uitgaven en inkomsten in de eerste helft van 2023. Hieruit blijkt dat van de geraamde kosten 25% is gerealiseerd, tegenover de realisatie van 18% van de geraamde opbrengsten.
Voor de projecten Kop van der Parklaan, Het WFC en De Kazernes is dit jaar een afdracht begroot van €8,8 miljoen aan de Spoorzone en de Parklaan. Deze afdracht wordt pas aan het einde van het jaar geboekt en zal naar verwachting € 8,8 miljoen bedragen.  Als we deze afdracht meenemen dan is de huidige besteding 36% van de begrootte kosten voor 2023.

Ontwikkeling boekwaarde
De boekwaarde van de actieve gemeentelijke projecten (woningbouw en bedrijfsterreinen) bedraagt per 1 januari van dit jaar € 79,4 miljoen. In het MPG 2023 is ervan uit gegaan dat de boekwaarde in 2023 met circa € 11,4 miljoen af zou nemen tot € 68,0 miljoen. De eerste helft van 2023 is de boekwaarde met € 0,9 miljoen gestegen tot € 80,3 miljoen. Op basis van de geactualiseerde prognose van de kosten en opbrengsten verwachten we dat de boekwaarde van de dan actieve grondexploitaties in 2023 met ongeveer € 9,8 miljoen gaat stijgen naar € 89,2 miljoen. Deze kanteling wordt veroorzaakt doordat de levering van de gronden binnen de kazerneterreinen, WFC en BTA-12 De Klomp vertragen. De inkomsten komen later terwijl het merendeel van de kosten wel wordt gerealiseerd.
Zoals ook in paragraaf 2.2 bij de voortgang van het programma beschreven is er onzekerheid over de exacte aantallen verkopen voor de rest van het jaar. Dit heeft logischer wijs ook invloed op de ontwikkeling van de boekwaarde.

3. Financiële resultaten

3.1 Actualisatie 2023

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 (onderdeel jaarrekening 2022) zijn de verwachte planresultaten aangegeven van de lopende grondexploitaties. Daar waar de ontwikkelingen in de eerste helft van dit jaar daar aanleiding toe geeft vindt in dit MPG lite een bijstelling van de verwachte toekomstige resultaten plaats.

In het MPG 2023 was de resultaatverwachting van alle gemeentelijke grondexploitaties € 40,1 miljoen negatief deze wordt na het verwerken van de autonome ontwikkelingen van -/- € 1,7 miljoen, € 41,9 miljoen negatief.
Deze verslechtering is zo goed als geheel toe te rekenen aan vertragingen in de uitgifte van projecten.

Voorbereidingskredieten

In de aanloop naar nieuwe projecten worden voorbereidingskosten gemaakt. Vooruitlopend op het administratief openen van een grondexploitatie worden deze kosten gedekt door voorbereidingskredieten. De voorbereidingskredieten zullen bij het openen van de grondexploitatie ten laste van het project gebracht worden.  Het voorbereidingskrediet voor Noordplein dient te worden verruimd.

Kernhem Noord
De planvorming is gestart om een nieuwe wijk te realiseren aan de noordzijde van Ede. Voor de zomer is het ambitiedocument vastgesteld in de Raad en is het krediet opgehoogd met € 1,5 miljoen. Gestreefd wordt naar het openen van de grondexploitatie in 2024.

Noordplein
Op het Noordplein kan gebouwd worden als het station afgerond is. Planvorming is gestart.

3.2 Autonome ontwikkelingen

In onderstaande tabellen zijn de verschillen van de projectresultaten weergegeven voor werken, wonen en het WFC. Toekomstige financiële mutaties zijn contant gemaakt naar de huidige peildatum (contante waarde).

De contante waarde van de grondexploitaties verslechtert naar verwachting met € 134.000 ten opzichte van het MPG 2023.

Bedrijventerrein A-12 De Klomp
Vertraging in de uitgifte van de resterende kavels leidt tot een verslechtering van het resultaat.

Kraatsweg Ede: verbetering resultaat € 42.000
Op de Kraatsweg is een verkoopovereenkomst gesloten en er is meer inzicht in de kosten waardoor de ramingen bijgesteld konden worden. Samen leidt dit tot een verbetering van het resultaat.  

Kazerneterreinen MN/EBK/SSK: verslechtering resultaat € 236.000
De Kazerneterreinen zullen komende jaren worden afgerond. Voorzien was om de grondexploitaties te sluiten eind 2024. Op basis van de huidige inzichten zal dit eind 2025 worden door grondleveringen die later plaatsvinden. Verslechtering van het resultaat wordt veroorzaakt door onder meer extra rentelasten als gevolg van de langere looptijd.

Jan Voermanstraat - Poggenbeekstraat: verslechtering resultaat € 350.000
Op de Jan Voermanstraat is gebleken dat dit project in de bouwfase te veel stikstof genereert. Saldering zal nodig zijn. In de grondexploitatie is rekening gehouden met vertraging en kosten voor saldering.

Kernhem Vlek B - West: verslechtering resultaat € 289.000
Kernhem B is een project dat in aantallen woningen momenteel goed bijdraagt aan de productie. Ook draagt Kernhem B West substantieel bij met een positief exploitatieresultaat en zijn er de afgelopen jaren winsten gerealiseerd. Herijking van de ramingen en de opbrengsten leiden tot een negatieve bijstelling. Op de grote omzet in dit project betreft dit een relatief kleine bijstelling.  

Otterlo - Weversteeg: verbetering resultaat € 82.000
Duidelijkheid over het bestemmingsplan, uitwerking van het inrichtingsplan en detaillering van de ramingen leiden tot een positieve bijstelling van het resultaat.  

Kazerneterrein Maurits WFC: verslechtering resultaat € 853.000
Het resultaat van de grondexploitatie WFC verslechtert met € 853.000 voornamelijk als gevolg van vertraging. De uitgifte van (woning) bouwveld G zal na de jaarwisseling plaatsvinden. De uitgifte van grond ten behoeve van de Experience zal niet meer in 2023 plaats vinden. De uitgifte van grond in het FID loopt vertraging op als gevolg van stikstofproblematiek. Duidelijk is geworden dat het FID ook last ondervindt van de congestie op het stroomnetwerk.
De vertraging is ingerekend en leidt tot een verslechtering van het resultaat van € 853.000,-.
De stikstofproblematiek, netwerk congestie en ook de gewijzigde economische omstandigheden leiden er toe dat er een herbezinning moet plaatsvinden of onder de huidige omstandigheden het plan voor de gebiedsontwikkeling binnen de huidige kaders kan worden uitgevoerd. De in de grondexploitatie ingerekende grondprijs voor het FID staat sterk onder druk als gevolg van de bouwkostenstijging en de hogere rente.
Voor het FID zullen scenario's worden uitgewerkt over hoe en wanneer het gebied op een goede en voortvarende wijze kan worden ontwikkeld. Rekening gehouden moet worden met een substantiële verdere verslechtering van het resultaat van € 5 tot € 10 miljoen in de jaarrekening van 2023.

4. Risico's

De grondexploitaties bevinden zich in onzekere (markt)omstandigheden. In de risicoberekeningen maken we, naast het inschatten van projectspecifieke factoren, ook doorrekeningen van bijvoorbeeld netcongestie op de portefeuille.

Portefeuille: risico's € 23,5 miljoen en kansen € 6,3 miljoen
Binnen de plannen worden risicoanalyses opgesteld en afspraken gemaakt hoe op de risico’s wordt gestuurd. De in beeld zijnde risico’s worden vervolgens vertaald naar financiële gevolgen en kans van optreden. Deze gegevens worden in het risicoprogramma Naris gebruikt bij de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen. In de programmabegroting wordt integraal over de gemeentelijke risico’s (waar grondexploitatierisico’s deel van uit maken) gerapporteerd in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Het totaal van de risico’s (kans maal effect) in het MPG 2023 bedraagt € 16,6 miljoen. Dit betreft het saldo tussen de geïdentificeerde risico’s (€ 22,4 miljoen) en kansen (€ 5,8 miljoen). In bijlage 2 is een actualisatie gegeven van de risico's per 1 juli 2023. Daaruit blijkt dat de gewogen risico's stijgen met € 1,2 miljoen tot € 23,5 miljoen en de gewogen kansen stijgen met € 0,5 miljoen naar € 6,3 miljoen. Het saldo bedraagt € 17,2 miljoen, een stijging van € 0,6 mln. ten opzichte van het MPG 2023.

Stijging projectgebonden risico’s € 2,2 miljoen
De projectgebonden risico's liggen over het algemeen in lijn met de voortgang in projecten. Naarmate de projecten verder zijn uitgewerkt nemen de onzekerheden en risico's af. Bijvoorbeeld in Kernhem B West is duidelijkheid gekomen over de uitwerking van de wateropvang en grondwaterstanden. Een substantieel risico is daarmee vervallen. De risico’s in de huidige portefeuille zijn vooral rondom het WFC. Daarnaast ontstaan nieuwe risico’s rondom nieuw op te starten gebiedsontwikkelingen. Het gewogen risico (risico's min kansen) neemt toe met € 2,2 miljoen toe van € 9,5 naar € 11,7 miljoen.

Stijging conjuncturele risico’s € 261.500
Steeds meer geluiden horen we dat de netwerkcongestie zich niet alleen zal voordoen bij de grootverbruik aansluitingen die bedrijven nodig hebben. Er is een kans is dat ook woningbouwprojecten last gaan krijgen van de congestie. Dit risico is geschaard op portefeuille niveau onder de conjuncturele risico's waardoor hier een stijging van het risicoprofiel te zien is.  

Dekkingsbehoefte risico's
Deze risico’s binnen het grondbedrijf zijn in de programmabegroting vertaald naar een totaalbeeld van gemeentelijke risico's. Dit totaalbeeld van de gemeente is in de programmabegroting opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.
Voor de risico's van het Grondbedrijf is bij de programmarekening 2022 een benodigde dekking berekend van€ 11,8 miljoen. Door de stijging van de risico's neemt de dekkingsbehoefte toe tot € 13,2 miljoen.

5. Voorziening en resultaat grondbedrijf

5.1 Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties

De voorziening verliesgevende grondexploitaties dient ter dekking van nadelige exploitatieresultaten. Deze voorziening is rentedragend. Dat betekent dat alle nadelige exploitatieresultaten van projecten in de plan- en realisatiefase hun volledige dekking in deze voorziening moeten vinden.

Een gedetailleerd overzicht van de berekening van de benodigde hoogte van de Voorziening Verliesgevende grondexploitaties is opgenomen in bijlage 3.

Per 1 januari 2023 bedraagt op basis van de MPG 2023 de hoogte van de Voorziening Verliesgevende grondexploitaties € 46,0 miljoen. Op basis van de actualisatie van de planresultaten stijgt de behoefte aan de Voorziening Verliesgevende grondexploitaties met € 1,5 miljoen naar € 47,5 miljoen.  Dit wordt veroorzaakt door de grondexploitaties Kazerneterrein Maurits WFC, Jan Voermanstraat-Poggenbeekstraat, Kazerneterreinen MN/EBK/SSK en BTA-12. Zie hiervoor hoofdstuk 3.2 Autonome ontwikkelingen.

De actualisatie van de Voorziening Verliesgevende grondexploitaties vindt plaats in het MPG 2024 bij de Programmarekening 2023 als onderdeel van het resultaat grondbedrijf.

5.2 Resultaat 2023

Resultaatsverwachting 2023
Onderstaande tabel toont het verwacht resultaat voor het begrotingsjaar 2023.

In het MPG 2023 was voor 2023 uitgegaan van een positief resultaat van € 0,54 miljoen. Actueel wordt verwacht dat op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar, het jaar met een negatief resultaat van € 0,29 miljoen af te kunnen sluiten.

• Het project Dorpsstraat in Harskamp kent een verbetering en omdat dit project in 2023 wordt afgesloten kan een € 17.000 meer dan voorzien aan het resultaat worden toegevoegd
• De Voorziening  Verliesgevende Grondexploitaties (VVG) moet op basis van de bijstellingen inde projecten van circa € 1,5 miljoen worden opgehoogd. Dit gaat ten laste van het jaarresultaat.
• De exploitatie kosten van de Materiële Vaste Activa (MVA), dat wil zeggen de gronden die strategisch bezit zijn, vallen naar verwachting circa € 95.000,- lager uit dan begroot.
• De tussentijdse Winstneming valt dit jaar met circa € 500.000,- hoger uit dan begroot. Dit is een gevolg van goede voortgang in Kernhem B West en Smachtenburg en daarnaast van het dalen van de risico's in Kernhem B West.
• De kostenpost voor product- en beleidsontwikkeling valt circa € 50.000,- lager uit dan begroot.

Per saldo is de huidige inschatting dat het jaarresultaat circa € 830.000,- lager uit valt dan begroot en uitkomst op circa € 290.000,- negatief. Bij dit bedrag moeten enkele stevige kanttekeningen gemaakt worden:

• Het jaarresultaat wordt beïnvloed door de voortgang in de projecten, in paragraaf 2.2 is toegelicht dat de voortgang in de projecten op onderdelen lastig te voorstellen is.
• Het berekenen van het moment van de winstneming een resultante is van de voorgang van de kosten en opbrengsten in een project gecorrigeerd met de resterende risico's. Deze drie variabelen maken het lastig om het exacte moment en bedrag van winstneming te begroten.
• Het risicoprofiel op de projectenportefeuille is aanzienlijk, de kans bestaat dat deze risico's zich in de tweede helft van het jaar voordoen en het resultaat beïnvloeden.
• De grondexploitatie van het WFC zal (zie paragraaf 3.2) worden herijkt. Rekening gehouden moet worden met een substantiële verdere verslechtering van het resultaat van € 5 tot € 10 miljoen in de jaarrekening van 2023.

6. Bijlagen

Bijlage 1 - Realisatie kosten en opbrengsten eerste helft 2023

Bijlage 2 - Actualisatie risico's

Bijlage 3 - Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties