Grondbeleid

Ontwikkeling portefeuille; economische effecten zorgen voor verdere verslechtering grondexploitaties
In het MPG 2023 hebben we de financiële effecten van onze grondexploitaties verwerkt. Dit leidde de voorziene verslechteringen tot een nadelig resultaat in de programmarekening 2022 van € 3,2 miljoen. In 2023 zien we dat de geschetste ontwikkelingen zich voortzetten en zorgen voor verdere verslechtering van grondexploitaties.

Productie aantallen 2023 lopen terug
Voor de woningbouw werd in de MPG 2023 uitgegaan van 425 kavels in 2023. In het MPG Lite wordt dit bijgesteld naar 270 kavels, met name vanwege de verwachte daling bij WFC. Gelet op de onzekerheden is in het MPG Lite een bandbreedte opgenomen voor 2023 tussen de 173 en 404 woningen. Daarnaast is in het MPG 2023 uitgegaan van verkoop en levering van 4,5 hectare bedrijfsterreinen in 2023. We stellen de prognose fors bij naar 0,1 vanwege het uitblijven van leveringen op BT-A12 De Klomp door netcongestie.

Verwacht financieel resultaat 2023
In het MPG 2023 was voor 2023 uitgegaan van een gering positief resultaat van € 0,5 miljoen, met name gevolg van - verplicht - te verwerken tussentijdse winsten uit positieve plannen. We verwachten nu dat - op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar - het jaar met een negatief resultaat van € 0,3 miljoen af te sluiten. Het nadeel op de begroting bedraagt daarmee € 0,8 miljoen.

Samengevat wordt de verwachte verslechtering van het resultaat als volgt verklaard;

• Vertraging in de uitgiftes in de grondexploitatie WFC als gevolg van o.a. stikstof en netwerk congestie (€ 0,85 miljoen). Daarnaast nadelige bijstellingen in meerdere grondexploitaties, onder andere vanwege vertraging in uitgifte en ingerekende kosten voor stikstofonderbouwingen (per saldo € 0,65 miljoen). Deze nadelen zorgen voor verdere verhoging van de Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties (VVG, voorheen Voorziening Negatieve Plannen) met € 1,5 miljoen.

• De tussentijdse winstneming valt dit jaar met circa € 0,5 miljoen hoger uit dan begroot. Dit voordeel is een gevolg van goede voortgang in Kernhem B West en Smachtenburg en daarnaast van het dalen van de risico's in Kernhem B West.
• Geringe meevallers op onder andere de exploitatiekosten strategische grondvoorraad en beleids- en productontwikkeling (voordeel circa € 0,2 miljoen).

Risico’s en onzekerheden
Het jaarresultaat wordt beïnvloed door de voortgang in de projecten waarbij de voortgang in de projecten op onderdelen lastig te voorspellen is. Zoals reeds toegelicht zijn prognoses erg onzeker vanwege de huidige marktomstandigheden. De volgende kanttekeningen moeten in acht worden genomen bij de prognose van het resultaat.

Grondexploitatie WFC
De stikstofproblematiek, netwerk congestie en ook de gewijzigde economische omstandigheden leiden er toe dat er een herbezinning moet plaatsvinden of onder de huidige omstandigheden het plan voor de gebiedsontwikkeling binnen de huidige kaders kan worden uitgevoerd. De in de grondexploitatie ingerekende grondprijs voor het FID staat sterk onder druk als gevolg van de bouwkostenstijging en de hogere rente.
Voor het FID zullen scenario's worden uitgewerkt over hoe en wanneer het gebied op een goede en voortvarende wijze kan worden ontwikkeld. Rekening gehouden moet worden met een substantiële verdere verslechtering van het resultaat van € 5 tot € 10 miljoen in de jaarrekening van 2023.

Verdere toename risico's
Het risicoprofiel op de projectenportefeuille is aanzienlijk. Wanneer risico’s zich daadwerkelijk voordoen is dit van directe invloed op het resultaat. In het MPG 2023 is reeds een stijging van de risico’s op de totale projectenportefeuille voorzien. We verwachten dat risico’s (zowel de conjuncturele risico’s als de projectgebonden risico’s) opnieuw verder toenemen van € 16,6 miljoen (MPG 2023) naar € 17,2 miljoen (MPG Lite 2023). Op het WFC zien we een stijging van de risico's door stikstof, netwerkcongestie en de verslechterde economische toestand. Daarentegen is een risico met betrekking tot waterberging in Kernhem B-West komen te vervallen. De risico’s in de huidige portefeuille bevinden zich vooral rondom WFC. Daarnaast ontstaan nieuwe risico’s rondom nieuw op te starten gebiedsontwikkelingen.

Tussentijdse winstneming
Tussentijdse winstneming is financieel van grote invloed op het resultaat en is op basis van regelgeving verplicht te verwerken. Het bedrag is een resultante van de voortgang van de kosten en opbrengsten in een project gecorrigeerd met de resterende risico's. Deze drie variabelen zijn momenteel erg grillig en maken het lastig om het exacte bedrag en moment van winstneming te begroten.

U vindt meer informatie over de ontwikkeling van het grondbedrijf in de MPG Lite 2023 (bijlage programma begroting).